[홍콩세금] 홍콩법인을 통한 부동산투자와 세금 / 하민수 회계사 칼럼

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최근 한국 부동산 가격이 급등하면서 정부가 각종 규제를 잇달아 내놓고 있습니다. 홍콩은 이미 글로벌금융위기 이후 계속된 초저금리로 집값이 치솟는 문제를 겪으면서 많은 제재조치들을 시행해오고 있는데, 그 중 대표적인 것이 부동산 인지세입니다.

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영주권자가 아닌 자가 주택을 매입할 경우 거래금액(또는 시장가치 중 높은 금액)의 30%를 인지세로 부과하고 있기 때문에 비영주권자의 주택구매는 사실상 쉽지 않습니다.

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하지만 주택을 직접 매입하는 대신, 주택을 보유하고 있는 법인의 주식을 매입하는 경우에는 30%의 부동산 인지세 대신, 주식이전에 대한 인지세 0.2%가 적용됩니다.

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많은 고급주택의 거래가 부동산 명의이전이 아닌 주식이전을 통해 이루어지고 있는 이유입니다. 그럼 부동산의 각 투자단계에서 발생하는 세금을 법인을 통한 경우와 개인명의로 투자하는 경우로 나누어 살펴보겠습니다.

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▶취득단계

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▷종가인지세(AVD), 매수자인지세(BSD)

먼저 부동산 투자 시 가장 먼저 만나게 되는 세금은 인지세입니다. 인지세는 재산권의 변경 등을 증명하는 문서에 대하여 과세하는 세목으로 주식이나 부동산의 매매나 명의이전 그리고 부동산 임대차계약 체결 시에 발생합니다.

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홍콩정부는 과열되는 부동산시장을 안정시키기 위한 목적으로 인지세를 활용하여 왔으며, 이에 따라 부동산 인지세 체계에 많은 변화가 있었습니다. 현재 부동산 인지세는 종가인지세(AVD), 매수자인지세(BSD), 특별인지세(SSD) 및 임대차계약에 대한 인지세가 있으며 취득단계에서는 종가인지세(AVD)와 매수자인지세(BSD)가 발생합니다.

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종가인지세(AVD)는 가장 일반적인 형태의 인지세로 거래부동산이 주거용인지 비거주용인지, 매수자가 영주권자인지 등의 요건에 따라 적용세율이 달라집니다.

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무주택 영주권자가 주거용부동산을 매수하는 경우 비교적 낮은 세율인 제2표준세율(HK$100 ~ 4.25%)이 적용되나, 이미 홍콩에 주택을 보유하고 있는 영주권자나, 영주권자가 아닌자가 주택을 매수하는 경우 15%의 고정세율이 적용됩니다.

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법인은 주주나 이사가 영주권자인지 여부에 관계없이 15%세율이 적용됩니다. 비주거용 부동산의 경우, 매수자의 조건에 따른 차별 없이 부동산의 금액에 따라 제1표준세율(2부)의 세율(1.5%~8.5%)이 적용됩니다.

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비영주권자 또는 법인이 주거용부동산을 취득할 때에는 종가인지세(AVD)와 별개로 매수자인지세(BSD) 15%가 추가로 부과됩니다. 따라서, 비영주권자 또는 법인이 주택을 구매할 경우 거래금액(또는 시장가치 중 높은 금액)의 30%를 취득시점에 인지세로 납부하게 됩니다.

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그러나 부동산을 직접 거래하지 않고, 부동산을 보유하고 있는 법인의 주식을 거래하게 되면 주식이전에 대한 인지세가 적용되어 매수자의 영주권자 여부 또는 주택보유여부와 관계없이 거래금액의 0.2%를 납부하게 됩니다.

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거래비용이 크게 낮아지므로 향후 상속 등의 후속거래가 비교적 자유롭습니다. 따라서 많은 고급주택들이 이러한 방식으로 거래가 이루어지고 있고, 법인을 통해 부동산을 매각하는 측은 더 높은 가격을 제시하는 경우가 많습니다.

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▶ 보유단계

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▷토지사용료(Government Rent) / 재산세(Rates)

홍콩 부동산을 보유하게 되면 매년 토지사용료(Government Rent)와 재산세(Rates) 명목으로 해당 부동산의 연간임대료시세(Rateable Value)로 평가된 금액의 8%를 납부해야 합니다.

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부담주체는 임대차계약에 따르는 것이나 계약서에 언급이 없는 경우, 토지사용료는 부동산소유주, 재산세는 임차인이 부담하게 됩니다. 납부는 분기별로 1/4금액을 매분기 첫 월의 말일까지 납부하여야 합니다.

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토지사용료(Government Rent) : 홍콩의 토지는 정부가 소유하고 토지사용권을 정부로부터 임차하는 형식을 취하고 있으며, 이에 따라 토지사용권에 대한 대가로 연간임대료시세의 3%를 매년 징수하고 있습니다. 토지에 부과되는 세금이므로 임대중인지 여부에 관계없이 부과되며 재개발 예정 부지에도 부과됩니다.

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재산세(Rates) : 부동산의 점유에 대해 부과되는 세목으로 경찰, 소방, 교육, 의료 및 위생 등의 공공서비스 명목으로 연간임대료시세의 5%가 매년 부과됩니다. 자가 점유인 경우에도 부과되며, 점유에 대해 부과되는 세목이므로 토지사용료와 다르게 재개발 예정부지나 재개발이 진행중인 경우에는 부과되지 않습니다.

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▷임대차계약에 대한 인지세

투자한 부동산을 직접 사용하지 않고 임대하게 되면 부동산 임대차계약을 체결하게 됩니다. 임대차계약의 체결일로부터 30일 이내에 계약서에 스탬프를 받아야 하며, 계약서 상의 임대기간에 따라 아래 표의 금액을 인지세로 납부해야 합니다.

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▷개인 : 부동산 임대소득세(Property Tax) / 법인 : 사업소득세(Profit Tax)

부동산을 소유한 개인은 부동산에서 발생한 임대소득에 대해 임대소득세를 신고·납부하게 됩니다. 과세표준은 총 임대수익에서 회수불가능 임대료와 소유주가 부담한 재산세를 차감한 금액에서 동 금액의 20%를 지출경비로 공제하여 계산하며, 과세표준에 단일세율 15%를 적용한 금액을 임대소득세로 납부하게 됩니다.

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지출경비율 20%는 토지사용료, 인테리어비용, 건물관리비, 보험료, 이자비용 등의 일체 비용을 포함하는 항목이므로 실제로 발생한 비용은 공제받을 수 없습니다. 법인이 소유하고 있는 부동산을 임대하는 경우, 그 법인은 사업소득세를 신고·납부하게 됩니다.

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개인의 부동산임대소득세와 다른 점은 지출경비율(20%)과 같은 개념 없이 실제 발생한 비용을 기준으로 과세표준이 정해지며, 사업소득세율(HK$ 2백만까지 8.25%, HK$ 2백만 초과 16.5%)이 적용됩니다. 향후 부동산 시세차익이 과세되지 않도록 부동산 취득 시 장기보유목적의 의사가 있음을 문서화해두는 것이 좋습니다.

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▶처분단계

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